projectgegevens

titel:

Nieuwe modellen lokale woningmarkt

product:

Monitoring en modellen

realisatie:

2008-2009

opdrachtgevers:

Diverse gemeentes

omschrijving

De drie modellen zijn ontwikkeld door RIGO research en advies in nauwe samenwerking met Heins Advies in 2008 en 2009. Ze zijn als volgt te omschrijven:

1. Actuele inschatting huidige verhouding tussen vraag en aanbod
2. Aanpasbare toekomstverkenning
3. Inschatting effecten nieuwbouw op aanbod bestaand voorraad

Voor alle drie modellen behoeft geen nieuw woningmarktonderzoek te worden verricht, maar kan gebruik gemaakt worden van bestaande gegevens van het WOBOF 2007 en de woningbehoeftenberekening van de Provincie Fryslân.

Alle drie modellen zijn toepasbaar voor de lokale en regionale woningmarkt en zijn te gebruiken als toets en monitor voor bestaand woonbeleid en gemeentelijke woonprogramma’s.

Neem contact op met Gerard Heins voor een offerte voor een of meerdere op maat gesneden modellen.

Model 1. Actuele inschatting huidige verhouding vraag en aanbod

De analyse van het Wobof 2007, waarbij de vraag naar en het aanbod van verschillende marktsegmenten tegenover elkaar worden gezet, ging tot nu toe uit van de veronderstelling dat aan alle woonwensen van de woningzoekenden tegemoet gekomen zou kunnen worden. Echter op dit moment (2009) kunnen we niet spreken van een ideale situatie op de woningmarkt. Integendeel, veel mensen kunnen hun woonwensen niet realiseren en blijven òf wachten òf nemen genoegen met een woning die niet volledig aan hun wensen tegemoet komt. Dat geldt zowel voor de doorstroming in de koopsector als voor huishoudens die de “sprong” van huur naar koop willen maken. Veel mensen zouden willen doorstromen van een huurwoning naar een koopwoning, maar zijn daar op dit moment (nog) minder toe in staat dan een paar jaar geleden. Bovendien blijkt in de praktijk dat veel mensen wel wat water in de wijn willen doen en bereid zijn hun woonwensen aan te passen aan het beschikbare aanbod. Voor beide aspecten “de hardheid van de verhuiswens” en de “bereidheid tot substitutie” zijn parameters opgesteld, waarmee de feitelijke lokale woningmarkt beter benaderd kan worden.

Voorgesteld wordt om het invullen van deze parameters in nauw overleg met woningmarktkenners te doen, zoals makelaars, medewerkers van gemeenten, van woningbouwcorporaties, adviseurs,en andere lokale deskundigen.

Op deze wijze wordt een meer realistisch beeld verkregen van de lokale woningmarkt, dat gebruikt kan worden als toets voor in voorbereiding zijnde en lopende plannen en projecten.

Model 2. Aanpasbare toekomstverkenning

Door demografische en economische ontwikkelingen verandert de woningvraag. Met dit model wordt getracht een beeld te krijgen van de gewenste en verwacht samenstelling van de woningvoorraad in een toekomstig jaar om deze vervolgens te vergelijken met de huidige jaar. Om te bepalen hoe die toekomstige bevolking er uit ziet wordt gebruik gemaakt van door de Provincie opgestelde bevolkings- en huishoudenprognoses. Deze prognoses gaan uit van de trend.

De koopkracht is te beschouwen als de belangrijkste (exogene) factor voor deze toekomstverkenning. De koopkracht geeft een indicatie van de kans dat mensen een woning kunnen kopen. Het effect van deze koopkracht op de lokale woningmarkt is erg groot. Uit de ontwikkelingen van de afgelopen jaren blijkt dat er jaarlijks grote verschillen in de groei van de koopkracht zijn: van -4,0 in 1981 tot +6,0 in 2001. Vandaar dat deze in dit model variabel wordt gehouden.

Een tweede variabele die van groot belang zijn de woonwensen van de ouderen. De komende vergrijzing betekent dat er meer woningen moeten komen die aan de eisen van de ouderen voldoen. Tegelijkertijd zien we dat veel ouderen tot op hoge leeftijd zelfstandig willen blijven wonen. Hoe deze twee ontwikkelingen in de toekomst doorwerken is moeilijk in te schatten. Daarom is een variabele ingevoerd wat betreft het woongedrag van de toekomstige ouderen: het zo te noemen “generatie-effect”. Dit is gedaan omdat de ouderen van de toekomst niet zijn te vergelijken met die van nu. En omdat niet exact is in te schatten hoe snel deze veranderingen zullen gebeuren is deze net als de koopkracht “met de hand” in te voeren.

Sterk variërende koopkracht (een belangrijke parameter voor de woningbehoefte)

Model 3. Inschatting effecten nieuwbouw op aanbod bestaand voorraad

Dit model geeft inzicht in de effecten van een willekeurig bouwprogramma op de bestaande voorraad. Met dit programma kan een beeld worden gekregen van het door nieuwbouw te genereren aanbod in de bestaande woningvoorraad in een woningmarktgebied: “de lengte van de verhuisketens”.

Gebruik wordt gemaakt van bestaande gegevens van gerealiseerde verhuisbewegingen (afkomstig van het Wobof 2007 of het WoON 2006).

De nieuwbouw en het vrijkomende aanbod in de bestaande voorraad is naar prijsstelling, eigendom en woningsoort inzichtelijk. Eventueel zijn locatiekenmerken (zoals centrum, buitenwijk, dorp, ed) toe te voegen.

Het model laat zien in hoeverre doelgroepen worden bediend door het vrijkomende aanbod (inclusief de nieuwbouw). Het gaat daarbij om doelgroepen als doorstromers, starters en vestigers en tevens diverse inkomensgroepen.

Dit model kan gebruikt worden om van te voren de effecten van nieuwbouw op de bestaande woningvoorraad in te schatten.

Vrijkomend aanbod van 100 nieuwe woningen bij optimale doorstroming (voorbeeld Leiden)